2020年4月百强房企销售和地产基本面研判——克而瑞研究&兴业证券
4月30日，克而瑞研究中心发布了《2020年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。榜单发布后，克而瑞研究中心总经理林波与兴业证券共同交流了4月房企业绩、拿地、市场基本面等最新动态。
以下为克而瑞研究林波总核心观点及问答内容。
百强房企四月份销售情况
整个四月份，销售比我们预期要好。我们看到最终的结果是四月份同比艰难的回正了。整个四月份的百强房企按照全口径来算的话，共实现销售9002.3亿元，环比增长大概17.2%。比去年同期增长了0.6%。
从这个累计业绩看，1-4月份，百强目前还是处于一个下滑的位置，同比下滑依然还有14.5%。从全年来看，今年整体行业的销售规模可能难以达好的预期，规模我觉得我们还是维持年初的一个判断，受疫情影响，预计整体销售规模会有小幅下滑。百强入榜门槛值方面，四月份同比下滑较大，入榜门槛36亿，相比于去年50亿同比下滑31%。另外一个梯队的门槛下跌幅度较大的是20强房企，去年383亿，今年是273亿，同比下跌28.8%，将近30%。这两个梯队总体来看下跌幅度比较大。其他的梯队基本上15%左右。下降幅度最小的是前十强，下降幅度10%左右。
具体房企来看，截止到4月末，累计销售金额，恒大超过2000亿，万科1800多亿，保利超过1000亿。4月单月来看，碧桂园、恒大都是超过600亿。这里边有四十家房企，是大家日常所重点关注的。这四十家重点房企里边，如果看单月回正，也就是四月份实现正向同比增长，40家里边大概是20家左右，半数房企实现了一个正向的增长。蓝光、禹洲、花样年、建业、绿城，单一的同比增速都是在50%以上。当然这里面也有部分房企正向增长是去年同期基数比较低有关系。大家可能更加关注一些大中型的。比如说金茂、世茂、中骏、龙湖、恒大、中海、宝龙，这些属于同比增速排在前面的。当然也有一些企业，这里面也不排除去年的基数比较高的原因，也有今年可能业绩销售表现比较差的因素，可以看到同比增速也有大幅下滑的，比如像金科、远洋，首创等，四月份业绩表现都不是特别理想。以上是单月情况。
1-4月份累计值，40家房企中，大概7家房企现在已经实现累计业绩的同比增长。这里面大家比较关注的，恒大、绿城、金茂、世茂，不仅四月份单月转正，而且还是一到四月份累计全线转正。一到四月份的业绩相对还不是特别理想也有，比如华夏幸福，前四月份业绩大概是同比下滑了40%以上，首创置业、越秀同比下滑30%。
总体来看，四月份略超我们的预期。整个市场来看，尤其是重点的一些热门城市销售逐渐恢复正常。目前来看，房企的业绩在四月也达到了一个正向增长。各家房企加大推货力度，在一些城市也加大了促销力度。五月份的业绩同比预计增速还会进一步扩大。
房企拿地情况
四月份的300城，整个土地成交面积大概是1.7亿平米，环比增长约57%，同比下跌12%。成交均价或者说是楼板价，创2018年以来的一个新高，全国300城的成交均价达到了3000元/平方米以上。主要原因还是结构性的一个因素在里边。主要由于一二线城市土地占比相对来说比较高，另外一方面就是由于疫情的影响，各个地方政府把一些优质的地块提前释放出来。
百强房企方面，大家可能或多或少都表示出对2020年整体投资的谨慎态度。整个二季度其实是土地市场拿地的一个窗口期，4月、5月甚至6月都会有一些小高潮出来。这里边最主要的原因就是，一方面就是上半年的预算还在，下半年预算就不一定足；另一方面就是上半年拿地以后，下半年可以争取实现销售，可以算到今年的一个经营业绩目标。下半年拿地，在年内实现销售的可能性就非常小。大家看到好像四五月份土地市场比较活跃，是不是房企对今年的商品房销售市场感觉非常乐观，我觉得这个可能关联度并不是特别高。如果说大家对于未来信心十足，我们一定会看到地价要出现一个快速的上涨。目前来看，除了极个别的非常稀缺的地块之外，多数的土地价格都还没有出现一个很明显的上涨。甚至说我们看到很多，即使热门城市在四月份，很多地块的价格是比前两年还是更低的，要下跌的。
目前来看，整个房企的拿地力度在四月份有明显增加。一方面之前是由于疫情的影响，另一方面可能目前的房企拿地销售比，跟去年下半年水平基本相当，目前的一个拿地销售比平均下来是0.35。各个梯队，如果是相比一到三月份，均有明显增加，不少企业开年以来拿地方面一直跑在前面。
绿城从年初开始积极拿地，目前来讲，货值超过1000亿，土地投资款，也是真金白银的投入将近五百个亿。按照土地投资款，排在前五的第二就是保利，其次是华润和碧桂园，都是在300亿以上。按照货值来看，绿城、碧桂园、保利、恒大和绿地，基本上都是在900亿以上。整个一到四月份的一个新增情况。目前拿地梯队来看的话比较积极的主要是集中在十到二十强这个梯队，这个梯队按照商品房销售金额，市场占有率17%左右，这是只算了百强内部的一个市场占有率范围，今年拿地的市场占有率接近30%，10-20强与这个前十强的差距在几个百分点之间。前20强合计拿地货值市占率已经达到了60%以上，这个和之前比没什么变化。但是变化最大的就是十到二十强，发力比较明显。除了绿城拿地比较积极外，中型房企中拿地比较积极的还有中梁、滨江、龙光。
土地价格突破3000元/平米有一个结构性因素。一到四月份百强房企在一二线投资占比超过50%，那么二线城市里面主要是集中在中西部，占比大概24%左右，其次是环渤海和长三角，均在7%-8%的范围。三四线占比50%，但是三四线当中20%是长三角的三四线。一二线城市和长三角的三四线合计占百强房企拿地的70%左右。那么广大的中西部、大湾区、环渤海的三四线，加起来占比大概有30%，这个是目前的房企拿地结构性的一个分布。分城市来看，百强房企集中在西安、重庆、温州，成都，杭州等城市。
近期市场基本面情况
从三月份开始，整个市场就在逐渐复苏，包括土地市场，商品房市场的供应、成交层面及二手房市场层面。有些城市已经恢复到了疫情前段时间甚至说相对于去年同期还有很大幅度的一个增长。但是很多城市目前来看的话，依然还是有略有不足。但总体来看，疫情对房地产市场的短期冲击和干扰基本上已经过去了。房地产市场各个城市，重新回到原来的一个轨道，这个原来的轨道就是去年下半年市场整体的发展情况，各个城市自身的发展情况。去年下半年最典型的就是在于城市分化，多数城市在走下行通道。撇除掉疫情影响，多数城市还是处于调整当中，并不是特别能够乐观预期整个市场的基本情况。
总体数据，四月份的供应出现全面回升，一线城市回升环比50%左右，同比24%左右下滑；二三线城市总体供应量环比上升63%，同比下滑5%左右。整体来看，一二线城市基本恢复到去年同期水平。成交量来看，一二线平均下来同比下降5%左右，因为这里面主要还是因为我们所监控的城市，尤其在月初能够看到数据的城市主要集中在一二线，相比于整个行业来看，这些城市恢复最快。如果把三四线纳入进来，恢复程度还达不到这个水平。成交来看，一线下滑10%，北京、上海20%以上降幅，深圳同比增长25%左右；二三线，同比小幅下滑4%左右，三四线城市中，徐州同比环比70%以上，郑州环比200%多，同比30%以上，有些城市前期受影响基数比较小，所以环比比较大。一二线基本恢复到正常情况，5、6月份可以不用考虑疫情的因素，更多看市场基本面情况。
库存来说，多数城市和去年同期有小幅增加，成交量下降比较明显，部分城市消化周期出现异常高的情况。北京，过去3个月的消化周期是54个月，大连、武汉、厦门消化周期均较长。由于疫情影响，成交比较异常，所以目前来看，消化周期指标参考意义不大。
提问交流
Q1
各梯队房企表现差异比较大，尤其是前20销售门槛也有明显下降，什么原因？
A：1-4月份全年占比不高，相对淡季，各家企业业绩比较容易出现较大差距。一是上市货量是否充足；二是布局城市，如果在深圳、杭州、南京等比较好；三是促销力度，目前还是有比较大的让步，也对销售有推动作用。
20-30强房企，之前冲规模诉求强，拿地积极，4月情况如何呢？
A：依然是这样，从拿地销售比来看，10-20和20-30梯队房企，都比较积极。
土地市场情况？随着三四线土地供应增多，溢价率和流拍率情况？
A：4月溢价率15%左右，比去年下半年抬升，一方面地方政府降低起拍价，二是融资有改善，三是土地出让条件改善，比如施工周期，土地出让金缴纳周期，自持要求等等。
流拍率居高不下，10%以上。主要集中在三四线和二线远郊。从热销产品来看，主要是中高端改善，远郊刚需地块流拍率高。并且房企整体拿地还是偏谨慎。
一线城市，之前深圳领跑，目前北京和上海情况如何？
A：北京快速回升，供应层面和成交层面回升很快，北京双限房为主，价格拼杀等，市场在恢复，但是去化率等指标还是以降价打折为前提，市场完全恢复或者价格上涨可能到下半年。
上海新房、二手房三四月份走高，表现活跃，但分化明显。2000万左右产品成交火热，刚需盘远郊产品去化率很低，10%多，20%多。二手房有学区有区位优势成交活跃，没有明显优势的房源出手比较难。分化很明显。
二线城市成都、南京、杭州、苏州复苏好，长三角城市占比比较高，是不是分区域来看，差别也是比较大？
A：长三角是恢复最快的，粤港澳中深圳一枝独秀，其他不温不火。环渤海里北京刚有起色，其他城市还没有。中西部主要成都，西南昆明等可能也比较快。西安土地市场恢复也比较快。
复苏动能在减慢，目前还是这种判断吗？
A：复苏进入正常情况，市场目前主要受供应量影响。除了一线和强二线，其他三四线城市到后面会出现很明显需求不足的问题，即便供应量大幅增加，也比较难。
▼
交流会:
2.2月百强房企销售和地产基本面研判——兴业证券&克而瑞研究
专注地产行业研究和企业探索 连续12年发布房企销售排行榜 |
感谢阅读，顺手点个“在看”